CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA

"La intención de los contratantes prevalece sobre el sentido de sus términos literales si se revela claramente, pero si ella no llega a descubrirse nítidamente habrá de estarse a lo que reflejen las palabras. Al quedar establecido que las rentas fueron pagadas con posterioridad a la fecha estipulada en el contrato y que el arrendador no opuso reclamo, da cuenta que existió una modificación al contrato.”

Publicado el Martes, 04 de Enero de 2022.
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CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA

Chile, primero de enero 2022

                                          Por Diario Constitucional.cl


“La Corte Suprema acogió el recurso de casación en el fondo interpuesto en contra de la sentencia pronunciada por la Corte de Concepción, y en su lugar, rechazó la demanda de restitución de un inmueble objeto de un contrato de arrendamiento con opción de compra.

 

El máximo Tribunal, para resolver el recurso, tuvo presente que el actor “dedujo demanda de restitución de bien inmueble y del aserradero industrial allí instalado contra Forestal Tres Robles SpA, que dio en arrendamiento con opción de compra del inmueble (…), pactándose un plazo de duración del contrato de 45 meses y se fijó como precio el valor de $450.000.000.- (…). Señala que se adeuda el precio de la renta del mes de agosto de 2017, por la cantidad de 386,45 Unidades de Fomento”.

 

Refiere que, “el fallo dejó asentado, como hecho en la causa, que los pagos del precio de las rentas de arrendamiento fueron enterados, aunque con posterioridad a la fecha estipulada en el contrato de arrendamiento y no hay constancia que el arrendador haya formulado algún requerimiento o reclamo, así como que el precio de la renta del mes de agosto de 2017 fue pagado el 29 de agosto de 2017”.

 

Indica que, “para acoger la acción los jueces tuvieron en consideración que la demandada no pagó dentro del plazo estipulado el precio de la renta del mes de agosto de 2017, incurriendo en el incumplimiento de la cláusula tercera del contrato referido, advirtiendo, por otra parte, que la real voluntad de los contratantes no fue que el precio de las rentas de arrendamiento se pagara en cualquier fecha del mes o al mes siguiente”.

 

No obstante, sostiene que “un adecuado análisis del presente recurso, lleva a considerar que en el caso de estos autos ha tenido lugar la celebración de un contrato de arrendamiento con opción de compra, que reviste la fisonomía de ser lo que se denomina una operación de leasing”.

 

Razona que, “si bien cada uno de estos actos jurídicos son distintos entre sí, existe entre ellos un vínculo que los une en su conjunto y que hace variar los efectos individuales de cada uno en particular, en relación con el cumplimiento de las sendas obligaciones contraídas, como es el caso suscitado en esta controversia respecto de la obligación del pago del precio de las rentas que se ha reseñado”.

 

Así las cosas, comprende que “el contrato celebrado entre la Compañía Maderera San Pedro Limitada y Forestal Tres Robles SpA, debe ser calificado, entonces, como una operación de leasing desde que el arrendador es una empresa que, por esta vía, manteniendo la propiedad del bien antes descrito, se lo entregó al otro contratante en arrendamiento para otorgarle el goce y explotación conforme a su destino natural, con el derecho de comprarlo con posterioridad si, al término del arriendo, entre otras opciones, decidiera adquirirlo, pagando el saldo del precio acordado y mientras tanto el arrendador percibir periódicamente el precio de la renta pactada”.

 

Expone que, “un atento examen comparativo de los artículos 1560 y 1564 nos lleva a subrayar que, si bien en ambos la intención ha de prevalecer sobre el sentido de los términos literales, el Código Civil chileno quiso en cierta forma evitar el riesgo de prescindir arbitrariamente del simple tenor de las palabras, al subordinar que la intención se revele claramente, con lo que si la intención no llegara a descubrirse nítidamente habrá de estarse a lo que reflejen las palabras”.

Advierte que, “de los hechos expuestos y de las consideraciones precedentes resulta que era imprescindible que los jueces de la instancia en su interpretación determinaran claramente la naturaleza de la convención, sus efectos y la voluntad de los contratantes”.

 

Por lo mismo, continua el fallo, “los jueces no obstante tener por establecido que el pago del precio de las rentas fueron pagadas con posterioridad a la fecha estipulada en el contrato de arrendamiento y no hay constancia que el arrendador haya formulado algún requerimiento o reclamo, -ni reserva de sus derechos- erradamente concluyeron que no existió una modificación al contrato -que ni siquiera califican- incurriendo de esa forma en los errores que menciona el recurrente al desnaturalizar la convención en lo que al plazo para el pago del precio de la renta se refiere y concluir en el fallo, erradamente, que la voluntad de los contratantes no fue cambiar el sentido y significado de la cláusula tercera del contrato, sin atenerse, por lo demás, a la naturaleza y efectos de la operación”.

 

Precisa que, “al haber adoptado los jueces de segundo grado una decisión que no se aviene al sentido que hubo que darle a lo acordado, se devela que incurrieron en el quebrantamiento del artículo 1560 y el inciso 3 del artículo 1564 del Código Civil, puesto que han desvirtuado el contrato y lo convenido para el pago del precio, vulnerándose, en consecuencia, las normas de interpretación de los contratos que aplicadas correctamente debió significar el rechazo de la acción, con lo que se cumple el requisito en orden a que el yerro ha tenido influencia decisiva en lo resuelto. Siendo así, corresponde acceder al arbitrio de nulidad sustantiva que ha sido planteado por la parte demandada”.

 

Concluye que, “habiendo sido la intención de los contratantes que el precio de la renta se pagara en cualquier fecha del mes o en el mes siguiente, a la luz de la regla de interpretación prevista en el inciso 3 del artículo 1564 del Código Civil, ello determina que el precio del mes de agosto de 2017 fuese solucionado dentro del plazo pactado, no existiendo en consecuencia el incumplimiento contractual que se le imputa a la demandada por lo que será rechazada la acción de restitución”.

                                                                    Tomado de Diario constitucional.cl

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